Με αφορμή την πρόσφατη νομολογία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος σε
εμπορικές μισθώσεις με επίκληση του άρθρου 388 ΑΚ, θα κάνουμε μια μικρή αναφορά
στην προβληματική του θέματος που ανέκαθεν μεν προβλεπόταν, παρουσίασε δε
άνθιση κατά την περίοδο της κρίσης .
Η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ορίζει
ότι «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των
συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη
σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από
λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν,
και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του
οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα
επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του
οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να
αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε
ακόμη. Το δε άρθρο 7 παρ. 4 του ΠΔ 34/1995 ορίζει ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του
μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ». Κατά τη σαφή έννοια της διάταξης
αυτής, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους
συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από
το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και
τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί
είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης
και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς
σύμβασης, β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της
σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να
προβλεφθούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της
αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά
κατά την έννοια της άνω διάταξης είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την
κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά,
πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή
μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που
συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της
εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και
απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς
οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες
συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/200 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΑΘ
7313/2006, ΕλΜνη 2006. 295, ΕφΑΘ 3627/1997, ΑρχΝ 1998. 602, Χαραλ. Παπαδάκη,
Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, τομ. 1ος, έκδ.3η, αρ. 2560 – 2577, ΜΠρΣπ 10/2013).
Η εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης
παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η
εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα
που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίζει, με
βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις
συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της
συναλλακτικής πίστης παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών,
η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπόψη και συνεκτιμάται (ΟλΑΠ 9/1997 ΝοΒ 1998. 38).
Έτσι, αν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο δικαστής έχει τη δυνατότητα να
αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των
εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμα και στην
περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η
αναπροσαρμογή δεν γίνεται στο ύψος του «ελεύθερου» μισθώματος, αλλά στο επίπεδο
εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία σε όση έκταση και όποιο μέτρο,
επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό
μαθηματικό υπολογισμό. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ
μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας
του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του
νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και
άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή
μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να
προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού κάθε φορά η κρίση εξαρτάται από συγκεκριμένες
συντρέχουσες συνθήκες.
Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του
μισθώματος είναι διαπλαστικό, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με
αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης
αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής.
Το δικαστήριο οφείλει πρώτα να
ερμηνεύσει αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή
συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου του «ελεύθερου» υπάρχει
διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης,
αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου
(οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το
ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία και
αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 1487/2005 ΕλΔνη 2006. 170 = ΝοΒ
2006. 394).
Με τις ανωτέρω διατάξεις δίνεται η
δυνατότητα στους οφειλέτες – συμβαλλόμενους που διαπιστώνουν ότι λόγω των
έκτακτων και απρόβλεπτων οικονομικών συνθηκών δεν δύνανται να
ανταπεξέλθουν στην εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεών τους, ούτε όμως
και επιθυμούν τη λύση της σύμβασης, να προσφύγουν στα αστικά Δικαστήρια
προκειμένου να επιτύχουν μείωση του οφειλόμενου τιμήματος. Θα πρέπει όμως να
δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στο δικόγραφο , το οποίο θα πρέπει αναφέρει κατά τρόπο
συγκεκριμένο τους παράγοντες που οδήγησαν στην οικονομική αποδυνάμωση του
αιτούντος – ενάγοντος , για παράδειγμα τη σημαντική μείωση του τιμαρίθμου κα
του ατομικού εισοδήματος, τη μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως
συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, τη ζημία
του μισθωτή και τέλος τη μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων.
Ενδεικτική νομολογία :
10/2013
και 12/2013 ΜΠρΣπαρτ, 11/2013 ΜΠρΣυρ, MΠΡΑΘ 432/2012, ΜΠΡΑΘ 944/2011, ΑΠ
850/2010
